Derechos en las comunidades de propietarios

Los derechos de los propietarios en las comunidades de propietarios se establecen en la Ley de Propiedad Horizontal y son poco conocidos. Quizás se deba a que las comunidades de propietarios tienen mala prensa, y con demasiada frecuencia los propios comuneros solo tienen en cuenta los aspectos negativos de vivir en comunidad, e incluso algunos piensan que lo único que se espera de ellos es que paguen la comunidad. Pero no todo son obligaciones en la Ley de Propiedad Horizontal.

Repasando la LPH actualizada en octubre de 2015, encontramos casi tantos derechos como artículos: hasta 15 distintos que, en su contenido vigente, se reconocen a los propietarios.

En un primer grupo de derechos de los propietarios, relacionados con el uso del edificio, podemos enumerar los siguientes:

1) Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, tal y como lo define el artículo 3.a.

2) Simultáneamente, en virtud de su copropiedad con los demás dueños de pisos o locales, los propietarios tienen un derecho de uso y disfrute sobre los elementos y servicios comunes, compartido con los demás copropietarios, según establece el párrafo b) del artículo 3.

3) Ligado a los dos anteriores, también tienen derecho a modificar los elementos arquitectónicos e instalaciones de su propiedad, sin alterar los elementos comunes ni perjudicar a otro propietario, y dando cuenta a la comunidad de dichas obras con antelación, de acuerdo con el artículo 7.

4) En caso de que algún vecino desarrolle actividades prohibidas en los estatutos o dañosas para la finca, cualquier propietario puede ejercer su derecho a requerir, a través del Presidente, al causante de las actividades molestas para que cese de inmediato en las mismas, según el artículo 7.2.

5) Los propietarios están obligados a permitir en su propiedad las servidumbres requeridas para la realización de obras en los elementos comunes, y por ello tienen el derecho de resarcimiento de los daños y perjuicios que pudieran causarse por alguna obra comunitaria, conforme al artículo 9.1.c.

6) Desde la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la Ley 19/2009 de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, los propietarios pueden ejercer su derecho a instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en su plaza individual de garaje, comunicándolo previamente a la comunidad y asumiendo el coste de su instalación, en base al artículo 17.5.

7) Uno de los derechos fundamentales, regulado en su artículo 13 es el derecho a elegir y a ser elegido para ejercer alguno de los cargos de representación de la comunidad, en base al sistema que se haya establecido en la misma.

Hay otro importante conjunto de derechos en relación con las Juntas de comunidad:

8) Por una parte se recoge el derecho a asistir, votar o delegar el voto en las Juntas de comunidad, en las condiciones que se fijan en el artículo 15. Lógicamente, también gozan del derecho a no asistir y a no votar.

9) Relacionado con éste, los propietarios pueden utilizar su derecho a convocar, junto con otros propietarios que representen conjuntamente al menos el 25%, una Junta extraordinaria de la comunidad (artículo 16).

10) Uno de los más útiles y desconocidos es el derecho a proponer temas de interés para incluir en el orden del día de la siguiente Junta de Comunidad, que se recoge en el artículo 16.

11) Los propietarios ausentes de una Junta pueden utilizar el derecho a manifestar su discrepancia con los acuerdos adoptados considerando favorables los votos de los ausentes de la Junta, dentro de los 30 días naturales siguientes al de recibir la notificación (artículo 17.8).

12) Todos los propietarios tienen derecho a impugnar los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos, lesivos para la comunidad o perjudiciales para algún propietario, en aplicación del artículo 18.1.

13) A todos los propietarios, asistentes o no a las Juntas, les corresponde el derecho a recibir las actas de las Juntas de comunidad, en los plazos y domicilio que fija el artículo 19.

Y aún queda otro par de derechos de los propietarios, reconocidos por la LPH vigente a todos los comuneros:

14) El derecho a no contribuir a los gastos de mejoras no exigibles cuyo importe exceda del 25% del presupuesto anual, que se detalla en el artículo 17.4.

15) Y el derecho a oponerse a la ejecución subsidiaria de las deudas comunitarias que un acreedor comunitario le requiera por la parte que con arreglo a su cuota le corresponda en el importe insatisfecho. Para ello, el artículo 22 exige que acredite estar al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad.