Guía para la Comunidad de Propietarios I

1.-PRESENTACIÓN

Al comprar una vivienda en un edificio adquirimos no sólo derechos sobre la misma, sino que también nos convertimos en copropietarios de las zonas comunes del inmueble. Esto implica introducirnos en un complejo entramado de relaciones jurídicas y personales, que nos obligan a comprender y aceptar las dificultades de la convivencia.

Nuestra condición de copropietarios nos impone velar por el correcto mantenimiento de la finca, evitando el deterioro de la construcción.

Por eso debemos hacer un uso responsable de las instalaciones cumpliendo las normas para la seguridad y mantenimiento de todos los servicios del propio edificio.

Constituimos, con nuestros vecinos una “agrupación” que funciona de forma democrática, conforme a unas reglas y procedimientos establecidos, donde todos tenemos derechos y obligaciones, capacidad de opinar y voluntad para tomar decisiones. Existe, como en los ayuntamientos, la comunidad autónoma o el propio Estado, una asamblea o

junta de propietarios que “legisla” (crea y aprueba Estatutos y Reglamentos de Régimen Interior) y adopta acuerdos respecto a un tema concreto; existe, también, una junta de gobierno que se encarga de ejecutarlos.

Una comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica propia, sino que presenta un funcionamiento similar a las comunidades de bienes, en las que todos sus partícipes comparten la propiedad de un bien, en este caso, inmobiliario.

Las comunidades de bienes se regulan por las normas contenidas en el Código Civil, en tanto que la comunidad de propietarios encuentra su regulación en la Ley de Propiedad Horizontal.

“Horizontal” quiere decir que todos los miembros en una comunidad de propietarios están en el plano de la igualdad, todos tienen los mismos derechos y obligaciones y ningún propietario puede imponer normas a otro u otros.

En ese plano de igualdad, los propietarios participan de la propiedad de los elementos comunes, también con iguales derechos, y contribuyen a su mantenimiento de acuerdo con el coeficiente de propiedad que tiene asignada cada vivienda.

Entre los derechos del copropietario está el de alquilar su vivienda, de modo que muchos inmuebles combinan régimen de propiedad y arrendamientos. En estos casos, los inquilinos gozan de los mismos derechos y tienen las mismas obligaciones que los propietarios en cuanto a convivencia, conservación y mantenimiento. Incluso, mediante representación por escrito del propietario, pueden votar en una junta general.

La comunidad, en su conjunto, posee una serie de obligaciones legales.

Así, se convierte en empresa cuando contrata personal laboral (porteros, conserjes, socorristas, etc.), siempre que no lo haga a través de una empresa de servicios.

Del mismo modo, establece diversas relaciones contractuales en virtud de los servicios y mantenimiento que requiera para su correcto funcionamiento, y es sujeto de obligaciones tributarias.

Dada la complejidad que entraña la convivencia, es importante tomar conciencia de las responsabilidades de cada copropietario.

Muchas comunidades de vecinos atraviesan situaciones de irregularidad derivadas del desconocimiento de las normativas que le afectan.

La vivienda no es algo que se compra y permanece, sino que también evoluciona y envejece con el paso del tiempo, por lo que debe tomarse conciencia de la necesidad de su adecuado mantenimiento y conservación.

2.-LAS REGLAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

En el derecho español, el apartado en que se trata esta materia se titula Propiedad Horizontal y las reglas a que se sujeta, vistas en su conjunto, se encuentran en diversos planos:

1.- Las reglas legales, grupo dentro del que se incluyen las normas del ordenamiento jurídico que rigen esta materia, siendo la principal de todas ellas la Ley de Propiedad Horizontal.

2.- El Título Constitutivo es el presupuesto jurídico, formalizado en la denominada Escritura de División Horizontal, para que un edificio se halle sujeto a este régimen, por lo que debe existir en todas las Comunidades de Propietarios. Sin embargo, los Estatutos, aunque contienen reglas esenciales para conocer ese régimen, existen en relativamente pocas Comunidades.

3.- El Reglamento de Régimen Interior se confunde frecuentemente con los Estatutos, aunque mantienen diferencias muy importantes. El Reglamento ocupa el último escalón de las reglas y son también relativamente pocas las Comunidades que cuentan con él.

2.1.- Las reglas legales:

Se encuentran en el primer nivel jerárquico y en buena parte tienen carácter imperativo (por ejemplo: solo puede ser Presidente quien sea comunero) aunque en otras ocasiones permiten alternativas (por ejemplo: el Administrador puede no ser comunero), pero no siempre es fácil distinguir cuándo tiene carácter imperativo y cuándo dispositivo.

El grupo de las reglas legales básicas está integrado por el artículo 396 del Código Civil, que es el pórtico de la institución; y la Ley de Propiedad Horizontal, que es la norma que absorbe el protagonismo y en la que se centra la regulación de esta materia, que se ha visto reformada profundamente por una Ley de abril de 1999.

A continuación, existe otro grupo de normas complementarias: el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, que se refiere al diligenciamiento de los libros de actas; la Ley 15/1995, que estableció unos mecanismos para favorecer la realización de obras que permitieran eliminar barreras arquitectónicas para minusválidos y ancianos; el Real Decreto-Ley 1/1998, que obliga a dotar a los edificios de infraestructuras comunes para acceder a servicios de telecomunicación aunque hay que combinar sus previsiones con la regla 1 del artículo 17; y cerramos la relación con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos porque en ella se regula lo relativo al pago de los gastos comunitarios en la relación entre el inquilino y el dueño.

2.2.- Titulo constitutivo y estatutos:

El Título Constitutivo es el instrumento jurídico, normalmente formalizado en una escritura que se denomina de División Horizontal, por el que el dueño o los dueños de un edificio deciden que sus diversas dependencias (locales, viviendas, trasteros, plazas de garaje, etc.) cobren individualidad jurídica (pues antes no eran más que una parte del edificio, que era el único objeto con existencia jurídica) , se sometan al régimen específico de la Propiedad Horizontal, determinando sus elementos comunes (además de los que necesariamente tienen ese carácter por disposición legal: el tejado, por ejemplo) y fijando el coeficiente expresivo de la proporción en que cada una de aquellas dependencias participa en la Comunidad, tanto activamente (en qué medida le pertenecen los elementos comunes) como pasivamente (en qué medida debe contribuir a su mantenimiento, reparación, etc.).

El contenido del Título Constitutivo viene determinado en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En todas las Comunidades de Propietarios tiene que haber, por el solo hecho de su existencia, un Título Constitutivo previo. Pero son una minoría, relativamente, las que cuentan con Estatutos propiamente dichos, aunque pueden establecerse en cualquier momento siempre y cuando así se acuerde unánimemente por todos los miembros de la Comunidad. Aunque los Estatutos pueden regular cualquier aspecto comunitario, su sentido específico se centra en el establecimiento de derechos y obligaciones para los comuneros así como en la regulación de su ejercicio.

Siempre dentro del límite que impone la Ley de Propiedad Horizontal: a través de los Estatutos puede fijarse el plazo de duración del cargo de Presidente pero será nula la cláusula estatutaria que permita que pueda ejercerlo una persona que no sea miembro de la Comunidad. Una advertencia a tener muy en cuenta: es preciso no incurrir en el error (muy frecuente en la práctica) entre Estatutos y Reglamento de Régimen Interior.

Finalmente, si quiere saber si su Comunidad tiene Estatutos y, en caso afirmativo, cuál es su contenido, deberá consultarlo en el Registro de la Propiedad aunque normalmente alcanzará el mismo resultado examinando la Escritura de División Horizontal del edificio.

2.3.- Reglamento de régimen interior:

Ocupa el último lugar de la jerarquía normativa en esta materia y su ámbito viene determinado por el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Es muy importante no confundirlo con los Estatutos, aunque comparte con ellos una característica común: ambos son prescindibles, pues pueden no existir y de hecho la mayoría de las Comunidades no cuentan con ellos.

Pero mientras que la imposición y modificación de Estatutos exige unanimidad, las del Reglamento se hacen por acuerdo de la Junta de Propietarios sujeto al mismo quórum con que se adopta cualquier acuerdo ordinario: el menos exigente de todos, que es la mayoría simple, aunque la forma de computarlo depende de que la Junta se celebre en primera o en segunda convocatoria.

La segunda diferencia importante entre Estatutos y Reglamento se percibe en su objeto pues mientras que los primeros ordenan aspectos esenciales de la Comunidad (fijando los elementos comunes del edificio o determinando y delimitando derechos y obligaciones de los comuneros, por ejemplo) sin embargo el Reglamento se limita a regular simples "detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes", como dice el artículo 6 de la Ley: por ejemplo, el horario de funcionamiento de la calefacción, las dimensiones que han de tener las placas que anuncian las actividades que se ejercen en las oficinas o el régimen de recogida de basuras especificando el lugar en que se depositan y cuándo se retiran.

Por ese contenido práctico también se ha denominado al Reglamento Ordenanzas de Vecindad, pero en realidad son poco útiles si los vecinos no se proponen respetarlas pues entonces hay que acudir al Juez y es manifiestamente desproporcionado poner un pleito por el hecho de que, por ejemplo, un vecino haya puesto una plaquita en su buzón sin ajustarse al modelo que se acordó en el Reglamento para dotarles de homogeneidad.

3.- COEFICIENTE O CUOTA DE PARTICIPACIÓN

En función de la superficie, situación, uso, etc. del local o vivienda, cada copropietario tiene asignado un porcentaje, recogido en el título constitutivo, por el que se le atribuye una cuota sobre el total del edificio.

Dicha cuota o coeficiente, denominada de participación, es la piedra angular de todo el régimen de propiedad horizontal, pues sirve de módulo para determinar la contribución del propietario en las cargas y obligaciones, beneficios y derechos, por razón del régimen de Comunidad de Propietarios. Además, sólo podrá modificarse por la votación unánime de los copropietarios.

Se diferencia de la denominada cuota de copropiedad, pues ésta última tiene que ver con el porcentaje de titularidad sobre un inmueble que tiene varios propietarios y al contrario que en la cuota de participación, se establece en función del derecho de propiedad que se tenga sobre el inmueble.

4.- ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS

4.1 Elementos Comunes

Son los espacios de copropiedad dentro de un edificio en los que participan todos los condueños del inmueble.

Sobre los elementos comunes de un inmueble operan distintas normas (directivas, leyes, decretos, ordenanzas, etc.), unas de ámbito interno y otras de ámbito externo (comunitarias, nacionales, regionales, municipales, etc.).

Según el artículo 396 del Código Civil se consideran elementos comunes:

Todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.

Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.

El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo.

Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios.

Las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.

Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

Artículo 398 – Código Civil

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

Artículo 401 – Código Civil

Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.

Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396.

4.2 Elementos Privativos

Son los espacios suficientemente delimitados, aprovechados independientemente, sobre los que existe un derecho singular y exclusivo de propiedad. Esto es, el local comercial o la propia vivienda, cuyo uso y disfrute es establecido libremente por el propietario, pero siempre desde el respeto a los derechos de los otros condueños.

Existe, igual que sobre los elementos comunes, un conjunto de normas que operan sobre los elementos privativos, tanto de ámbito externo como interno.

Se entenderá por elementos privativos, conforme lo establecido en el Art. 396 ,Código Civil, los "diferentes pisos o locales de un edificio, o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, de tal forma que serán objeto de propiedad separada". Por su parte el Art. 3 ,Ley 49/1960, de 21 de julio indica que "corresponde a cada piso o local, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario".

Los llamados anejos son dependencias complementarias del piso o local. Aunque también pueden ser elementos comunes, la Ley de Propiedad Horizontal señala como anejos los garajes, trasteros, buhardillas y sótanos en su artículo 5.

Los anejos no tienen asignada cuota de participación ya que les beneficia la del piso o local al que pertenecen.

Para que un espacio pueda ser considerado como anejo necesita:

a) Que se señale como tal en el título constitutivo de la propiedad horizontal.

b) Que este situado fuera del espacio delimitado del piso o local, teniéndose acceso a él a través de un elemento común.

c) Que este situado en la misma finca que el piso o local aunque sea en distinto cuerpo o bloque de la misma.

Dentro de los derechos del propietario de cada piso o local se encuentra, atendiendo a lo establecido en el Art. 7,Ley 49/1960, de 21 de julio, la posibilidad de modificación de los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

El destino que se puede dar a la vivienda o local comercial es el que está previsto por el Plan General de Ordenación Urbana, que establece unos grados de protección. Así, hay edificios que sólo pueden ser destinados en sus elementos privativos a vivienda; en otros se permite reservar un 50% de la propiedad privada a oficinas, despachos y locales comerciales; hay inmuebles en los que sólo pueden destinarse a estos fines la planta baja y la primera planta; y otros tienen el total de la propiedad reservado a oficinas, locales comerciales y despachos profesionales (servicios terciarios).