Guía para la Comunidad de Propietarios II

5.- GASTOS

5.1. Ordinarios:

Son los gastos necesarios y previsibles para el adecuado sostenimiento del inmueble: conservación, mantenimiento y reparaciones ordinarias.

Estos gastos son los contemplados en los Presupuestos anuales, aprobados en su correspondiente Junta Ordinaria (artículo 16 LPH), y se costean con cargo a las cuotas mensuales de los propietarios.

Son aquellos que se producen en el mantenimiento, conservación y reparación de elementos comunes (cubiertas, fachadas, conducciones de agua, etc.); y en el mantenimiento, conservación y reparación de los servicios comunes (ascensores, antenas de televisión, calefacción, limpieza de la Comunidad, luz del portal y escaleras, garaje, consumo de agua, gastos bancarios, mantenimiento de antena TV y portero automático, mantenimiento calefacción central, piscina, etc.)

Las obras para la conservación y accesibilidad necesarias para el mantenimiento del edificio y de sus servicios para que, de esta manera, reúna las condiciones estructurales, de habitabilidad y seguridad.

Entre estos servicios comunes, se encuentra el que presta a la comunidad de propietarios el personal laboral que contrata (porteros, conserjes, jardineros, socorristas, etc.).

También se consideran gastos ordinarios las tasas que paga la comunidad de manera conjunta, como los vados o paso de carruajes. Además de los gastos de comunidad, cada propietario afronta dualmente las tasas o impuestos sobre la propiedad del inmueble (IBI, tasa de residuos urbanos, etc.).

"Los gastos generales de una Comunidad son todos aquellos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, es decir, que no sean susceptibles de individualización (artículos 7. 1 y 2 Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal)."

Asimismo, se consideran gastos generales “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición (…) del deber legal de conservación” (artículo 10.1.a LPH).

Además, el no uso o utilización de uno de estos servicios comunes por uno o varios propietarios no le exime del cumplimiento de sus obligaciones correspondientes, como el pago de las mismas con arreglo a la cuota de participación, salvo que el Título Constitutivo o los Estatutos dispongan lo contrario (por ejemplo: los locales), artículos 9. 2 y 5, 17.6 LPH).

5.2. Extraordinarios:

Son los gastos que se producen por la dotación a la comunidad de un nuevo servicio, así como los gastos ocasionados por el envejecimiento de un servicio comunitario, que obliga a la comunidad a realizar un esfuerzo económico para la renovación, saneamiento o reposición de dicho bien común (sustitución de todas las tuberías del edificio, refuerzos de estructura, saneamiento integral de las cubiertas, etc.).

También pueden considerarse gastos extraordinarios los derivados del cumplimiento de las normativas, como antenas, pararrayos, etc. O los gastos ocasionados por la Inspección Técnica de Edificios.

Los gastos extraordinarios pueden distribuirse, indistintamente, en forma de derrama o mediante una subida proporcional en la cuota de cada propietario.

En la contabilidad de la finca es conveniente separar los gastos ordinarios de los extraordinarios, de modo que se pueda hacer un seguimiento de la evolución de los distintos gastos con el paso de los años.

5.3.- Contribución al pago de los gastos comunes

La persona obligada a pagar los Gastos Comunes es el propietario.

El pago de los gastos comunes de una Comunidad de Propietarios se realizará por los propietarios conforme a la cuota de participación asignada a cada piso o local, que es la que determina la participación en las cargas y beneficios, así como en las mejoras o menoscabo de su Comunidad (artículo 3.b), 2º párrafo LPH).

La cuota de participación de cada piso o local viene establecida en el Título Constitutivo (artículo 5 LPH).

El artículo 9.1.e),1er párrafo LPH, establece que son obligaciones de cada propietario contribuir (con arreglo a la cuota de participación fijado en el Título o, a lo especialmente establecido) a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización; precisando el apartado 2 que la obligación de pago sigue existiendo aunque el servicio no se utilice: la no utilización de un servicio no exime del pago de sus gastos, y tampoco se puede renunciar a la utilización de un servicio para no pagarlo; las deficiencias que pudieran ocasionarse a un propietario por una avería o no prestación del servicio (por ejemplo: goteras, avería del ascensor, puerta de garaje,…) no son argumentos para no pagar los gastos del mismo hasta su arreglo.

El propietario es quien responde ante la Comunidad de Propietarios de sus obligaciones, es decir, es el propietario el que está obligado al pago de los gastos comunes, aunque sea otra persona quien ocupe la vivienda o el local, pues en tal caso debe ser él quien se entienda con el ocupante. Lo que no puede pretenderse es eso que tan frecuentemente ocurre: imponer a la Comunidad que cobre los gastos directamente al ocupante no propietario, aunque nada impide que se haga así si se acuerda por las partes implicadas.

El régimen económico de las Comunidades de Propietarios tiene como elemento principal el presupuesto, o plan de gastos e ingresos previsibles, como dice el apartado b del artículo 14 de la Ley, y la cuota o aportación que han de realizar los comuneros, de forma proporcional a su coeficiente si no puede individualizarse, para atender los gastos. No obstante, si pudiera individualizarse el gasto, en función del consumo real de cada comunero, habrá de hacerse.

El sistema de distribución de los gastos comunes entre los propietarios se puede realizar de las siguientes formas:

- Por el coeficiente o cuota de participación que es el que determina, por defecto, la LPH.

- Por partes iguales, por ejemplo: los gastos de procedimiento judicial, impuestos,… 

- Modalidad mixta: que unos gastos se paguen por cuota de participación y, otros por partes iguales.

- Que algunos propietarios estén exentos del pago de algunos gastos comunes (pisos bajos, locales) como la limpieza, mantenimiento del ascensor, etc.

Por último, un propietario no estará obligado ni se modificará su cuota (incluso en el caso que de no pueda privársele de la mejor o ventaja) en el caso de nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características (artículo 17.4 LPH).

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo .

Finalmente, los comuneros pueden formular impugnación contra los acuerdos que aprueban las cuotas o los presupuestos si no se ajustan a las normas que lo regulan; y también establece la Ley de Propiedad Horizontal mecanismos para la reclamación judicial del pago de las cuotas que los comuneros no quieran voluntariamente satisfacer, como frecuentemente ocurre.

5.4. El fondo de reserva.

El apartado 1.f del artículo 9 de la Ley regula el fondo de reserva. Inicialmente, el legislador había previsto que se formara aportando acumulativamente cada año el 5% del presupuesto, de modo que en veinte años se conseguiría una dotación equivalente al presupuesto anual. Pero al final se quedó en el 5% del presupuesto ordinario de cada año, por lo que debe ajustarse a las subidas o bajadas que experimente anualmente.

Su finalidad es la de atender las obras de conservación y reparación de los elementos comunes, aunque es palmaria su insuficiencia con el exiguo porcentaje del que se nutre.

Las cantidades del fondo que se gasten para atender sus fines deberán ser repuestas al comienzo del siguiente ejercicio presupuestario, como regula la Disposición Adicional Segunda de la Ley.