No se puede ser Presidente de la comunidad sin ser propietario

Presidente de Comunidad no propietario. Ilegalidad del nombramiento. Cuestiones prácticas y actuaciones.

Aunque ya existe numerosa jurisprudencia y bibliografía sobre el nombramiento de un no propietario para el cargo de Presidente de una Comunidad de propietarios, pretendemos aquí un somero análisis legal, jurisprudencial y doctrinal de la cuestión del nombramiento, así como de las cuestiones prácticas que demanda la posible impugnación del acuerdo de tal nombramiento, entre las que no son desdeñables los posibles supuestos de vicios de consentimiento en la votación, notificación o no del acta o del acuerdo, demora torticera para evitar o dificultar el derecho de impugnación y cómputo de plazos, entre otras.

¿Quién puede ser presidente de la comunidad? El nombramiento de Presidente de la Comunidad. Regulación legal.

Es aplicable la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio. En su art. 13.2. establece que “el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio”

En contra de lo que se piensa, no puede ser cualquier vecino que resida en la comunidad, sino que este cargo únicamente puede ser ejercido por el propietario o copropietario de uno de los pisos o locales del edificio.

Por tanto, en caso de que en la vivienda residan familiares del titular o esté arrendada, ni los primeros, sea cual sea su grado de consanguinidad (marido, mujer o hijos), ni el inquilino, por mucho tiempo que lleve viviendo en la misma, podrán ser presidentes de la comunidad. El nombramiento de una de estas personas conlleva la nulidad de los actos que adopte la comunidad.

Sólo puede ser presidente una persona física, no jurídica. 

En este caso, de ser la propietaria del inmueble una empresa o entidad bancaria, la persona designada deberá aportar poder notarial vigente por el cual se le nombra representante legal de la comunidad de propietarios.

La Ley de Propiedad Horizontal no imposibilita ni a deudores ni a demandados por la comunidad ser nombrado presidente cuando es elegido por la comunidad o por el turno establecido.

Ahora bien, esta decisión es contraria a toda lógica toda vez que el presidente tiene que representar a la comunidad en la demanda de reclamación del pago de cuotas, y es contrario a derecho demandarse a sí mismo. Lo mismo ocurre cuando el propietario que se presenta voluntario tiene un procedimiento abierto contra la comunidad o al revés; se incurriría en incompatibilidad manifiesta en el cargo de presidente y en la representación en juicio.

El presidente actúa como representante, que la doctrina y la Jurisprudencia califica de orgánico, pues ni es representante legal (aunque su designación la hace la ley), porque no suple la capacidad de nadie, ni voluntario porque la representación no se la confieren los copropietarios. Su nombramiento no requiere unanimidad (art. 16.2), puesto que ningún precepto de la ley la exige.

El acuerdo de la Junta es naturalmente impugnable pero fundándose en causa determinante de la nulidad de la designación. (Sentencia TS de 31 de diciembre de 1996, FJ 2 reproduciéndose la anterior de 19 de octubre de 1993)

El cargo de Presidente es personalísimo y ha de ser ejercido por el propietario o copropietario del elemento privativo (art. 13,2, 16.1 y 2 y 19.3 LPH). Únicamente se autoriza la representación voluntaria en Juntas de propietarios (art. 15.1.)

Corresponden al Presidente todas las facultades de representación de la Comunidad en juicio y fuera de él en todos los asuntos que la afecten (art. 13.3.), y, por tanto, todas las que no se atribuyen expresamente los restantes cargos de la comunidad, y de modo concreto las de convocatoria, cierre de actas y cumplimiento de acuerdos no atribuidos específicamente al administrador.

Salvo lo dispuesto en los estatutos, los administradores están obligados a rendir cuentas a la Comunidad (art. 1720 CC). La obligación de rendir cuentas impuesta al mandatario es una aplicación de la regla general a la que están sujetos todos los que por cualquier título administran negocios ajenos. Es una obligación basada en principios de moralidad y justicia. En el ejercicio de sus funciones, entendemos que deberán advertir a la Junta de propietarios de las infracciones legales en que puedan incurrir con sus acuerdos, so pena de asumir posible responsabilidad.

La ilegalidad del acuerdo de nombramiento de un no propietario para el cargo de Presidente de la Comunidad debe ser advertida por el Secretario, que es quien tiene la relación de todos los propietarios, con sus correspondientes cuotas de participación..

 Para preparar la posible impugnación de éstos acuerdos, en caso de falta de notificación inmediata del nombramiento y el acta, podrían utilizarse las diligencias preliminares previstas en el art. 256.1. 4 LEC 13

La posible impugnación del nombramiento del Presidente.

La LPH establece la impugnabilidad de los acuerdos de la Junta de propietarios, entre otros, cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, exigiendo para la impugnación de estos haber salvado su voto en la Junta. En los casos de no asistencia, la oposición al acuerdo ha de manifestarse en el plazo de 30 días naturales (art. 17.1) Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. La acción caducará al año, cuando se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9. 3

Además de lo expuesto en los puntos que preceden, deberá tenerse en cuenta que el propietario impugnante deberá haber salvado su voto, lo que se consigue simplemente votando en contra, y tratándose de ausentes, discrepar por escrito en el plazo de 30 días desde la notificación del acuerdo (art. 17.1 LPH). Lo que nos lleva a los supuestos de vicios del consentimiento (posible voto a favor del acuerdo) prestado por error, violencia, intimidación o dolo, que el art. 1265 CC considera nulo, y por tanto, si concurre alguno en cualquiera de los votantes tendría el mismo tratamiento que el de los ausentes a la reunión. En estos casos resulta muy conveniente para demostrar, en su caso, vicio del consentimiento, plantear abiertamente en la reunión la cuestión de si el propuesto para Presidente tiene la condición de propietario, con título inscrito en el Registro de la Propiedad que confiere publicidad frente a terceros y que conste en acta la pregunta y la respuesta..

Tratamiento jurisprudencial del nombramiento como Presidente de la Comunidad a un no propietario.

Se puede afirmar la imperatividad de las normas reguladoras de la Propiedad Horizontal y, por ende, su carácter de necesario y obligado cumplimiento. Si ello es así, el acto de nombramiento del Presidente de la Comunidad que recaiga sobre persona que no es propietario es nulo de pleno derecho, pues la norma que establece tal exigencia para el cargo de Presidente tiene indudablemente carácter imperativo y su vulneración conlleva la nulidad. Así pues, si la persona designada para ostentar el cargo de Presidente de la Comunidad no tiene la cualidad de copropietario, se vulnera frontalmente lo dispuesto en el párrafo 2 del art. 13 LPH. Aún encontrándonos ante una nulidad de pleno derecho, la acción caduca al año, es decir, no queda sujeta al criterio general de imprescriptibilidad de la acción de este tipo de nulidad; ello, como tiene afirmado la Jurisprudencia, tiene su razón de ser en la necesidad de preservar la seguridad jurídica, pues en caso de establecer para estos acuerdos una imprescriptibilidad de la acción de nulidad se generaría una inseguridad jurídica para la propia Comunidad de Propietarios.

Plazo de impugnación y su cómputo. El art. 18.3. LPH 8 establece un año desde la adopción del acuerdo o su notificación

El cierre del acta es el acto formal de su redacción completa con las firmas del presidente y del secretario, incorporándose al libro de actas, sin perjuicio de las modificaciones que se impongan por las observaciones individuales de los propietarios y la aprobación por la Junta de propietarios, conforme al núm. 3 en relación con el núm. 1 del art. 19 LPH. 12

En definitiva, en el acta se ha de expresar con claridad el acuerdo que se adopta (contenido) y los votos que hubiera obtenido a favor y en contra así como la cuota de participación de los votantes (formación), lo que parece obvio, pues solo de este modo puede conocerse de una manera fiable el contenido preciso del acuerdo y si ha alcanzado la mayoría que, en función de su naturaleza, resulte exigible, lo que, a su vez, determina su ejecutividad y la viabilidad de las acciones impugnatorias que quepan contra él.

Por tanto, el cierre del acta se produce al incorporarse su texto al libro de actas con las firmas del presidente y secretario de la comunidad, teniendo a partir de ese momento carácter ejecutivo sus acuerdos. Falta, no obstante, saber cómo se controla y quién lo hace, la incorporación de las actas al libro con las firmas preceptivas. Parece que queda en la práctica al arbitrio del Secretario-Administrador, que asume personalmente esta responsabilidad y que puede serle exigida por cualquiera de los copropietarios si en el relevo de presidentes no se tuvo el buen cuidado de comprobar el estado de llevanza de los libros de la comunidad .

En cuanto a la notificación del acta a los propietarios y tiempo en que debe producirse, el último inciso del núm. 3 del art. 19 LPH dice: “El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el art. 9”. No fija plazo para notificación, sin duda porque supuso el legislador que se produciría de manera inmediata a su cierre.

Las consecuencias de la falta de notificación de los acuerdos en los tres días siguientes al cierre del acta, suponen a nuestro entender que no puedan ejecutarse los acuerdos que no han sido notificados a los copropietarios, que en definitiva son los destinatarios de los mismos. Piénsese en la situación de un copropietario que ni ha asistido a la reunión de la Junta y hasta podría no haber sido convocado en legal forma, tiene domiciliados los pagos en una cuenta corriente y de buenas a primeras conoce una importante minoración de su saldo disponible, precisamente por el cargo de una derrama extra procedente de un acuerdo que nadie le ha comunicado, con los graves efectos en cadena de posibles devoluciones de otros recibos domiciliados en la misma cuenta.

Abonan esta tesis las siguientes razones y referencias:

 a) Si a partir del cierre del acta, “los acuerdos serán ejecutivos”, su notificación inmediata es la garantía mínima de su conocimiento por parte de los propietarios que soportarán las cargas y consecuencias de los acuerdos adoptados.

 b) El art. 9. h) pfo. 2 LPH establece una presunción legal de notificación bien hecha que produce plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales (“La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales”). Éste mismo plazo puede servir de referencia para suplir el silencio de la Ley en cuanto al tiempo de notificación del acta a los copropietarios.