Órganos de Gobierno de una Comunidad
Es el órgano soberano y protagonista de la Comunidad de
Propietarios, cuyas competencias vienen definidas en el artículo 14 de la Ley
de Propiedad Horizontal, si bien puede decirse que le corresponde decidir sobre
absolutamente todas las cuestiones con trascendencia comunitaria:
a)Nombrar y remover a las personas que ejerzan los
cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los
titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y
las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las
obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser
informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 20.c.
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las
normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés
general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para
el mejor servicio común.
Convocatoria.
La Junta debe
reunirse previa convocatoria que debe hacer o bien el Presidente o bien, si él
no quiere o no puede hacerlo, la cuarta parte de los comuneros o un grupo de
ellos (sea cual sea su número) cuyos coeficientes sumen por lo menos el 25% del
total.
La convocatoria deberá cumplir una serie de requisitos
que pueden agruparse en unos de carácter material: 1. el lugar de la Junta; 2.
la fecha y la hora, tanto en primera como en segunda convocatoria si ésta
también se hace; 3. el orden del día; 4. persona o personas que convocan; 5.
relación de propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas
vencidas con la Comunidad, advirtiendo de la privación del derecho de voto si
se dan los supuestos del apartado 2 del artículo 15 de la Ley de Propiedad
Horizontal.
Son requisitos de carácter formal:
1. que la convocatoria se entregue por escrito.
2. que se practiquen las citaciones en la forma
prevista en el apartado h) del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, es
decir, en el lugar que se hubiese indicado al Secretario o, en su defecto, en
el piso o local del comunero que hubiera que citar, y si tampoco fuese posible
entregar a nadie ahí la citación (aunque no fuese el mismo comunero), que se
haga la notificación mediante exposición en el tablón de anuncios de la
Comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto,
indicándose con firma del Secretario y del Presidente la fecha y los motivos
por los que se procede a esta última forma de notificación.
Finalmente conviene recomendar que, cuando quepa
sospechar que el comunero negará haber recibido la citación, se envíe esta de
modo que permita acreditar su recepción, siendo los medios más completos y
baratos el burofax y el telegrama con aviso de recibo.
La segunda convocatoria puede hacerse junto con la
primera, exigiendo la Ley un único requisito: que ambas estén separadas por un
tiempo mínimo de media hora. Pero si no se hubiera hecho la segunda
convocatoria y no pudiera celebrarse en primera, la segunda habrá de convocarse
dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada y
celebrarse con una antelación mínima de tres días, aunque curiosamente la Ley
no señale máximo.
El apartado 2 del artículo 16 contempla la posibilidad
de que cualquier propietario pida que la Junta estudie y se pronuncie sobre
cualquier asunto de interés para la Comunidad, con cuyo objeto deberá presentar
al Presidente escrito en el que especifique esos asuntos, viniendo obligado
éste a incluirlos en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Finalmente, aunque la Ley no lo diga, debe facilitarse
a los comuneros la documentación necesaria (no sólo permitiendo su examen sino
incluso entregando fotocopia) para que puedan preparar debidamente su decisión.
Clases de Juntas
El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal
distingue dos clases de Juntas: la ordinaria, que debe ser convocada al menos
una vez al año, para aprobar los presupuestos y cuentas, y la extraordinaria, que podrá ser convocada
mientras lo pidan o bien el 25% de los propietarios , o bien un número de ellos
con al menos el 25% de las cuotas de participación.
La Junta
ordinaria deberá convocarse por el Presidente con al menos 6 días de
antelación, y las extraordinarias por sus promotores con la antelación con la
que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
Deberán notificarse a todos los comuneros, y en caso de no poder notificarse a
alguno de ellos, se deberá colgar en el tablón de anuncios de la comunidad, y
se considerará notificada a los tres días siguientes de haberse colgado.
La extraordinaria podrá ser convocada mientras lo pidan
o bien el 25% de los propietarios , o bien un número de ellos con al menos el
25% de las cuotas de participación.
En ambos tipos de juntas cualquier propietario podrá
pedir añadir al orden del día cualquier punto que considere, para lo cual el
Presidente estará obligado, salvo que sea improcedente o se haya votado sobre
ese mismo punto en ese mismo año.
Para que la Junta sea válida, se exige un quórum de al
menos el 25% de los propietarios o el 25% de las cuotas de participación, sin
contar a aquellos que no estén al corriente de pagos. Deberá presidirla el
Presidente de la Comunidad, o en caso de negativa, el Vicepresidente o
cualquiera de los miembros de la junta rectora.
En caso de falta de quórum en primera convocatoria,
cabrá una segunda convocatoria. Esta podrá haber sido debidamente anunciada
junto a la primera, para celebrarse media hora después el mismo día, o
convocarse posteriormente, tras ocho días naturales, informando a los comuneros
con al menos tres días de antelación. En esta segunda convocatoria no hará
falta quórum.
Los propietarios podrán ir representados, simplemente
entregando un documento a su representante donde deberán figurar su nombre y
apellidos, DNI, piso o local en propiedad, autorización expresa con referencia
a nombre y apellidos del representante, firma y fecha.
Terminada la Junta, deberá redactarse un acta por el
secretario-administrador, que será firmada por el Presidente (o en caso
contrario, por el propio administrador). Cuando se elige un nuevo Presidente,
quien firma el acta es el presidente saliente.
Acuerdos de la Junta de Propietarios
Para la adopción de acuerdos en Junta la Ley de
Propiedad Horizontal requiere de una serie de mayorías, que varían en función
de la relevancia de los asuntos que se traten y, una vez aprobados, se han de
plasmar en el Acta de la Junta.
Actuaciones que
no requieren acuerdo de la Junta de Propietarios
Serán obligatorias y, por tanto, no requerirán el
acuerdo previo de la junta de propietarios, las siguientes actuaciones que
soliciten los propietarios o las exijan las Administraciones Públicas:
a) Los trabajos y las obras necesarias para el adecuado
mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus
servicios e instalaciones comunes, incluidas las necesarias para cumplir los
requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así
como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición
del deber legal de conservación por parte de la Administración.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para
garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en
todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o
local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con
discapacidad, o mayores de 70 años, con el objeto de asegurarles un uso
adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de
rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan
la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe
repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o
ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el
hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea
asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del
complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras de
conservación y accesibilidad.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra
alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así
como la constitución de un complejo inmobiliario, que resulten preceptivos a
por estar ubicado en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración
y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y
sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su
superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su
disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a
instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles por estar
en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación
urbanas.
f) La instalación de un punto de recarga de vehículos
eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual
de garaje, solo se requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de
dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos
en la misma.
Mayorías Necesarias
En función del objeto del acuerdo, habrá de adoptarse
con el respaldo de una determinada parte de los votos (denominada
"quórum"), que varía también en ocasiones según la Junta se celebre
en primera o segunda convocatoria. Hemos de recordar que los comuneros que sean
deudores de la Comunidad no pueden votar, aunque entonces no se computa su
coeficiente para fijar la base del quórum.
El artículo 17 ordena las diversas mayorías que deben
alcanzarse para la válida adopción de los correspondientes acuerdos:
a) Unanimidad:
Para la aprobación o modificación de las reglas
contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal o en los
Estatutos de la Comunidad, siempre que no se trate de asuntos para los que
expresamente se requieran las mayorías establecidas a continuación.
b) Mayoría de 3/5:
Cuando se vaya a instalar o suprimir algún servicio
común del edificio, como, el de portería, servicio de vigilancia, servicio de
limpieza, servicio de jardinería, o cualquier otro servicio común, aun cuando
suponga modificar los Estatutos de la Comunidad.
El arrendamiento de elementos comunes que no tengan
asignado un uso específico en el inmueble.
El establecimiento o supresión de equipos o sistemas de
aprovechamiento común (no privativo) que tengan por finalidad mejorar la
eficiencia energética o hídrica del inmueble. En este último caso, los acuerdos
válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.
Las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o
mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y
accesibilidad del inmueble.
ACLARACIÓN: Los propietarios que no hayan votado a
favor, no estarán obligados a pagar por las innovaciones, nuevas instalaciones,
servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad,
seguridad y accesibilidad del inmueble, que no sean exigibles y cuya cuota de
instalación exceda del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Si en el futuro quieren utilizar las instalaciones,
deberán pagar el importe que les hubiera correspondido hasta la fecha,
actualizado con el interés legal que corresponda.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible
alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no
consta su consentimiento expreso.
c) Mayoría de 1/3
Para la instalación o adaptación de infraestructuras
comunes en materia de telecomunicaciones (como por ejemplo antenas
parabólicas).
Para la instalación de sistemas comunes o privativos de
aprovechamiento de energías renovables, así como de las infraestructuras
necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
El establecimiento o supresión de equipos o sistemas
que vayan a tener un aprovechamiento privativo cuya finalidad sea la mejora de
la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
ACLARACIÓN: Los que no hayan votado a favor, no están
obligados a pagar por este concepto. Si en el futuro quieren utilizar las
instalaciones, deberán pagar el importe que les hubiera correspondido hasta la
fecha, actualizado con el interés legal que corresponda.
No obstante, respecto a los gastos de conservación y
mantenimiento de la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración de
elemento común.
d) Mayoría simple
En el caso de obras o establecimiento de nuevos
servicios comunes cuando se realicen para la supresión de barreras
arquitectónicas, incluido la instalación del ascensor, aunque haya que
modificar los Estatutos o el Título Constitutivo de la Comunidad.
Sin perjuicio del carácter obligatorio de estas obras,
si se aprueban por mayoría simple, la comunidad quedará obligada al pago de los
gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de 12 mensualidades
ordinarias de gastos comunes.
Para el resto de acuerdos no mencionados anteriormente,
por ejemplo, comprar un uniforme al portero, poner macetas en los descansillos,
etc.
Recuento de votos
Para votar en una Junta es necesario que los
propietarios se encuentren al corriente de pago en la Comunidad.
Los propietarios con alguna cuota pendiente de pago a
la Comunidad pueden participar en las deliberaciones de la Junta, pero no
pueden votar para adoptar una decisión, salvo que haya iniciado un
procedimiento judicial para impugnar los acuerdos, o haya depositado las
cantidades adeudadas en el juzgado o ante notario.
Procedimiento
El recuento depende de que la Junta se celebre en
primera o en segunda convocatoria:
Si la Junta se celebra en primera convocatoria, se van
a contar como votos favorables los de aquellos Propietarios que, estando
ausentes en la Junta, y una vez informados del acuerdo que se alcance, no muestren
su desacuerdo al Secretario en el plazo de 30 días naturales desde que se les
notificó el acuerdo.
Si la Junta se
tiene que celebrar en segunda convocatoria y se trata de un acuerdo de los que
requieren mayoría simple, serán válidos los acuerdos tomados por la mitad más
uno de los asistentes, que a su vez representen más de la mitad de las cuotas
de participación de los presentes.
Si no se ha podido acordar la mayoría a través estos
procedimientos, el acuerdo se podrá resolver a través del denominado “juicio de
equidad ”, donde será un Juez el encargado de dictar una determinada resolución
una vez oídas las partes en conflicto.
Impugnación de acuerdos
Los propietarios
que hayan mostrado su disconformidad con el acuerdo adoptado en la Junta (y los
ausentes si en el plazo de 30 días naturales manifiestan su discrepancia,
dejando constancia de la notificación, contenido y recepción, a quien ejerza
las funciones de Secretario), pueden impugnar los acuerdos adoptados en Junta.
Acuerdos nulos o contrarios a la Ley o a los
Estatutos
Será el Juzgado de Primera Instancia competente quien
declare nulo o contrario a ley o Estatutos el acuerdo que se haya impugnado y
no producirá efectos si dicho acuerdo:
a) Es contrario a la Ley o a los Estatutos de la
Comunidad de Propietarios.
b) Resulte gravemente lesivo para los intereses de la
propia Comunidad en beneficio de uno o varios Propietarios.
c) Supone un grave perjuicio para algún Propietario que
no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de
derecho.
Plazos para impugnar los acuerdos de la
Comunidad
Si el acuerdo adoptado por la Comunidad es:
a) Contrario a la ley o a los estatutos el plazo de
impugnación es de UN AÑO.
b) Resulte gravemente lesivos para los intereses de la
propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, el plazo es de TRES
MESES.
c) Supongan un grave perjuicio para algún propietario
que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de
derecho, el plazo es de TRES MESES.
Acta de la Junta
El artículo 19
de la Ley ordena que los acuerdos de la Junta se reflejen en un libro de
actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que dispone
el artículo 415 del Reglamento Hipotecario.
El contenido mínimo del acta de la Junta viene fijado
por el apartado 2 del artículo 19 de la Ley:
1. fecha y lugar de su celebración; 2. autor de la
convocatoria; 3. carácter ordinario o extraordinario e indicaciones sobre si se
celebró en primera o segunda convocatoria; 4. relación de todos los asistentes
con indicación de sus cargos así como de los propietarios representados con
expresión de sus cuotas, y también de los comuneros deudores de la Comunidad
que estuvieran privados por ello de su derecho de voto; 5. el orden del día; y
6. los acuerdos adoptados, con indicación de nombre y cuota de los votantes a
favor y en contra si esta mención fuese relevante para la validez del acuerdo.
Aunque no lo dice éste precepto, pero sí el apartado 2
del artículo 18, debe hacerse constar haberse salvado el voto por quien,
habiendo votado en contra de un acuerdo, se proponga impugnarlo judicialmente.
Dice también el artículo 19 de la Ley que el acta
deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la
reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, siendo ejecutivos los
acuerdos desde ese cierre salvo que la Ley dispusiera lo contrario.
Dispone ese precepto que el acta se notifique a todos
los propietarios, tanto asistentes como ausentes, remitiéndoseles en la forma
indicada en el apartado h del artículo 9. También contempla el apartado 3
artículo 19 de la Ley la posibilidad de subsanar defectos o errores del acta
siempre que en ella se exprese correctamente y de modo inequívoco la fecha y el
lugar de celebración, los propietarios asistentes (presentes o representados) y
los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra así
como las cuotas de participación que respalden a cada uno, y se encuentre
firmada por el Presidente y el Secretario.
La subsanación, de ser procedente, deberá efectuarse
antes de la siguiente Junta, que deberá ratificar la subsanación.
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