Prescripción de las cuotas de comunidades de propietarios

El  7 de Octubre de 2015 entró en vigor una modificación del Código Civil en virtud de la Ley 42/2015, por la que se ha modificado su Art. 1964.2 y se ha reducido el plazo de prescripción de las acciones personales sin plazo especial desde los 15 años del texto anterior a los 5 años actuales.

De este modo, numerosas relaciones jurídicas se verán alteradas por la Ley 42/2015, ya que a partir de ahora prescribirán a los 5 años, entre otras las siguientes acciones:

- Acción de resolución del contrato por incumplimiento.

- Acción derivada de obligaciones que puedan surgir de la celebración de un contrato de compraventa.

- Acciones derivadas del defectuoso cumplimiento, al haberse entregado cosa distinta, o con defectos impropios .

- Acciones de comuneros contra la Comunidad de Propietarios, para el resarcimiento de daños causados por los elementos comunes.

- Acción de responsabilidad contractual ejercitada por la Comunidad de Propietarios, por entregarse las viviendas con vicios.

- Acción de arrendador de un inmueble para la revisión de rentas.

La finalidad de esta reforma, según se indica en el preámbulo, es obtener el equilibrio entre los intereses del acreedor en la conservación de su pretensión, y la necesidad de asegurar un plazo máximo, aunque también favorece los intereses de los deudores, al acortarse en diez años el anterior plazo de prescripción.

Venía resultando que en nuestra jurisprudencia las cuotas comunitarias carecían de plazo de prescripción especial, al no poder integrarse en ninguno de los supuestos que de forma específica establece nuestro Código Civil, por lo que se había venido considerando de forma ya prácticamente unánime que las cuotas comunitarias prescribían a los 15 años, sin perjuicio de los actos interruptivos de la prescripción.

Esta reducción del plazo llevada a efecto con la nueva ley ha sido erróneamente interpretada por algunos como una prescripción automática de aquellas deudas de comunidad que ya llevan más de 5 años sin reclamarse. La pregunta es:

¿ Han prescrito las cuotas comunitarias que no se han reclamado en los últimos 5 años?

Afortunadamente, el propio Código Civil viene expresamente a clarificar la cuestión indicando que esta reforma legal no se aplicará con carácter retroactivo, por lo que aquellas cuotas comunitarias que al momento de su devengo estaban sometidas al anterior plazo de prescripción de 15 años seguirán rigiéndose por la ley anterior hasta que transcurran 5 años desde la ley vigente.

En lo que respecta al nuevo plazo de prescripción de 5 años de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la entrada en vigor de esta ley, se regirán por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil, que señala lo siguiente:

“La prescripción comenzada antes de la publicación de este código, se regirá por las leyes anteriores al mismo, pero si desde que fuere puesto en observancia, transcurriera todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo”.

Dada la ambigüedad de este precepto, y a falta de que jurisprudencialmente se determinen las reglas, entendemos que el régimen transitorio será el siguiente:

a) Relaciones jurídicas nacidas antes del 7 de octubre de 2000: prescritas.

b) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005: se les aplica el plazo de 15 años previsto en la anterior redacción del artículo 1964 del Código Civil.

c) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015: se les aplica la regla transitoria de la Ley 42/2015, que se remite al artículo 1939 del Código Civil, con lo que prescribirían en todo caso, el 7 de octubre de 2020.

d) Relaciones jurídicas nacidas a partir del 7 de octubre de 2015; prescriben a los 5 años.

Por tanto, toda relación jurídica que haya nacido antes del 7 de octubre de 2015, tendrá como fecha límite de prescripción el 7 de octubre de 2020, a salvo obviamente de que siguen operativos los mecanismos de interrupción de la prescripción, previstos en el artículo 1.973 del Código Civil.