Limites del derecho de información del propietario en una comunidad de vecinos

¿Dónde alcanza el derecho de información de un vecino en una comunidad de propietarios?

 El Art. 20, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal dice que el administrador “deberá custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”.

De dicho artículo podríamos deducir que cualquier vecino puede solicitar la documentación o información que desee al administrador, incluso contable, referente a la comunidad en el momento que estime oportuno y que esté está obligado a facilitársela.

No obstante, no es del todo correcta esta deducción. Según la doctrina, no existe un derecho abstracto de información a favor de los propietarios, sino en función de finalidades concretas. Es por ello que la mención del art. 20.1 e) L.P.H., ha de concordarse con las específicas y legítimas actuaciones de los comuneros que demanden concreta consulta o copia de determinada documentación para el ejercicio, por ejemplo, del derecho de voto o la impugnación de acuerdos de las Juntas de Propietarios.

Además, este derecho de información del propietario no debe ser considerado individualmente sino como un derecho de información de la junta de propietarios. Es decir, no estamos ante un derecho de información del propietario de forma independiente y en el momento en que el propietario de forma individual considere. Estamos ante un derecho de información por el cual todos los vecinos, para la adopción de acuerdos sometidos a votación y a aprobación en Junta, poseen. Incluido principalmente, la información referente a los presupuestos y cuentas de la comunidad.

De hecho, la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2004, dice al respecto: “…  ni de la letra ni del espíritu de la Ley sobre Propiedad Horizontal, puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas, bastando con hacer constar las materias a tratar en la Junta que se convoca, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos o medios de conocimiento precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los interesados. De esta manera, no conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea”.

¿ El derecho de información de los propietarios en las Comunidades se extiende al acceso de la documentación contable?

En cuanto a las peticiones de documentación contable relativa a ejercicios anteriores de la comunidad de propietarios, se indica en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 20 de mayo de 2.004 que la Ley de Propiedad Horizontal  no concede “en cualquier tiempo a cada propietario la posibilidad de auditar las cuentas de la Comunidad“.

Además afirma con ello que:

“el derecho de información viene concebido para que los propietarios, con conocimiento adecuado de la situación, puedan asistir y votar en las Juntas de la Comunidad donde se toman los acuerdos en interés de los mismos e impugnar los acuerdos si estima que son irregulares y no para informarse de unos acuerdos que ya adquirieron firmeza y de los gastos realizados en función de los mismos“.

Incluso reafirma nuevamente el objeto de ese derecho no viene dado “a un miembro individual de la Comunidad de Propietarios a quien le compete controlar la gestión del Administrador durante los últimos años, sino que ello es una función que le corresponde a la Junta de Propietarios“.

Además, en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 27 de febrero de 2.007 dice:

“Una cosa es facilitar una concreta información a los propietarios que lo soliciten y, otra cosa distinta es estar obligado a facilitar la totalidad de la documentación contable de la Comunidad o realizar una rendición de cuentas privada frente un único propietario, como de forma soslayada se pretende por el actor“.

En el mismo sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 30 de noviembre de 2.005 declaró que el art. 16.1 LPH dispone:

“Que la junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para la aprobación de los presupuestos y cuentas, para lo cual, no ofrece dudas, por la propia naturaleza de las cosas, que para que los propietarios puedan aceptar y discutir los presupuestos y las cuentas, tienen que conocer los datos, documentos y justificantes que precisen para ello, bien previamente o en la propia junta, pues no puede tomarse como dogma lo que sobre el particular puedan manifestar el presidente o el administrador, pero esta información queda circunscrita a la junta de propietarios en tal momento y si no se hace así, el camino es el de impugnación de la Junta, conforme el art. 18 LPH, en los términos fijados en la Ley, pues una vez consentida la Junta, el acuerdo deviene inimpugnable”.

Conclusión sobre el derecho de información de un propietario

El derecho de información viene delimitado al derecho a votar con fundamento en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias de propietarios. Derecho a impugnar o adoptar los acuerdos que en las mismas se propongan y ello sin perjuicio del derecho que tiene todo propietario a solicitar judicialmente diligencias preliminares de exhibición de documentos conforme al Art. 256.4 de la LEC, en cuyo caso habrá el Juez de determinar la procedencia o no de la exhibición documental solicitada.

Dónde alcanza el derecho de información de un vecino en una comunidad de propietarios

Del Art. 20, apartado e) de la LPH, en el que se dice que el administrador deberá “custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad” podría deducirse que el administrador de la comunidad está obligado a facilitar cuanta documentación obre en su poder, a cualquier comunero que se lo solicite.

Con base en este precepto viene entendiéndose por muchos comuneros, que pueden solicitar sin pudor cuanta documentación consideran conveniente, a veces, incluso, referida a datos contables de años anteriores.

Cuando nuestros Tribunales han tenido de definir este derecho de información del comunero, lo han hecho habitualmente de forma muy distinta a lo que a primera vista cabría esperar del referido Art. 20, apartado e) LPH, y ello por cuanto determina que este derecho de información del propietario no debe ser considerado individualmente, sino como derecho de información de la junta de propietarios. 

Es decir, no estamos ante un derecho de información del propietario de forma independiente y en el momento en que cada comunero desee, sino un derecho a contar con toda la información necesaria para la adopción de los acuerdos que se sometan a aprobación en junta.

Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 27 de febrero de 2.007, sostiene que "una cosa es facilitar una concreta información a los propietarios que lo soliciten y, otra cosa distinta es estar obligado a facilitar la totalidad de la documentación contable de la Comunidad o realizar una rendición de cuentas privada frente un único propietario, como de forma soslayada se pretende por el actor. Así pues, el administrador no viene obligado a soportar las obligaciones que de forma individual se le reclaman en este procedimiento, por no facilitar tal información o no rendir cuentas al actor, pues solicitadas éstas, en caso de negativa, el propietario debe canalizar su petición a través del presidente de la comunidad, el cual lo pondrá en conocimiento de la junta de propietarios y ésta decidirá lo procedente".

En el mismo sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 30 de noviembre de 2.005 declaró que el art. 16.1 LPH dispone "que la junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para la aprobación de los presupuestos y cuentas, para lo cual, no ofrece dudas, por la propia naturaleza de las cosas, que para que los propietarios puedan aceptar y discutir los presupuestos y las cuentas, tienen que conocer los datos, documentos y justificantes que precisen para ello, bien previamente o en la propia junta, pues no puede tomarse como dogma lo que sobre el particular puedan manifestar el presidente o el administrador, pero esta información queda circunscrita a la junta de propietarios en tal momento y si no se hace así, el camino es el de impugnación de la Junta, conforme el art. 18 LPH, en los términos fijados en la Ley, pues una vez consentida la Junta, el acuerdo deviene inimpugnable".

De hecho, en cuanto a las constantes peticiones de documentación contable relativa a ejercicios anteriores de la comunidad, se indica en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 20 de mayo de 2.004 que la LPH no concede "en cualquier tiempo a cada propietario la posibilidad de auditar las cuentas de la Comunidad". Afirmando, asimismo, que "el derecho de información viene concebido para que los propietarios, con conocimiento adecuado de la situación, puedan asistir y votar en las Juntas de la Comunidad donde se toman los acuerdos en interés de los mismos e impugnar los acuerdos si estima que son irregulares y no para informarse de unos acuerdos que ya adquirieron firmeza y de los gastos realizados en función de los mismos", afirmando en relación con el objeto de ese derecho "que no es a un miembro individual de la Comunidad de Propietarios a quien le compete controlar la gestión del Administrador durante los últimos años, sino que ello es una función que le corresponde a la Junta de Propietarios" y que ese derecho de información "nunca se debe extender cuando aquellos (los acuerdos) adquieran firmeza y se encuentran ejecutados".

El derecho de información viene por tanto circunscrito al derecho a votar con fundamento en las asambleas de propietarios, o en su caso, a impugnar los acuerdos que en las mismas se adopten, y ello sin perjuicio del derecho que tiene todo propietario a solicitar judicialmente diligencias preliminares de exhibición de documentos conforme al Art. 256.4 de la LEC, en cuyo caso habrá el Juez de determinar la procedencia o no de la exhibición documental solicitada.