¿QUÉ TIPO DE CONTRATO ES EL QUE RELACIONA A UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CON SU ADMINISTRADOR?

La relación jurídica existente entre la comunidad de propietarios y el gestor o administrador de fincas no es un contrato laboral, ni tampoco se trata de un arrendamiento de servicios, ya que se configura bajo la forma del contrato de mandato, que es aquél por el que una persona (en este caso, el gestor o administrador) se obliga, frente a otra (en este caso, la propia comunidad) a prestar algún servicio o a hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra (art.1709 del Código Civil).

Retribuido (posibilidad que se contempla en el párrafo segundo del artículo 1.711 del Código Civil ) y sometido en ausencia de pacto expreso en el contrato, al plazo anual del párrafo primero del número 7 del artículo 13 de la Ley sobre Propiedad Horizontal.

El contrato, aunque verbal, existe.

Así, el artículo 1710 del Código Civil: El mandato puede ser expreso o tácito. El expreso puede darse por instrumento público o privado y aun de palabra.

Es frecuente que dicho mandato sea verbal, lo cual no impide que el administrador pueda celebrar en nombre de la comunidad contratos de mantenimiento de calefacción, antena colectiva, de ascensores, recibos de cuentas, etc.

No obstante, es conveniente que la relación contractual del administrador profesional con la comunidad se plasme en un documento escrito.

También podría tener derecho a indemnización.

Así lo dispone el artículo 1729 del Código Civil: Debe también el mandante indemnizar al mandatario de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato, sin culpa ni imprudencia del mismo mandatario.

Otra cosa será probar que se le haya causado daños y perjuicios, si la revocación del mandato obedece a “justa causa”. La indemnización a favor del mandatario por los daños y perjuicios ocasionados  comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener salvo que concurra una "justa causa" para la revocación.

Transcurrido el plazo anual se puede revocar el mandato y no hay obligación de indemnizar, pero con un matiz: Si el inicio del plazo anual “contractual” coincide con el ejercicio anual de la Comunidad no hay problemas. Pero si no coinciden ambos períodos, aunque se revoque el mandato, podría dar lugar a una indemnización.

En cualquier caso, si hay pérdida de confianza en el administrador (objetivable) se puede revocar en cualquier momento sin necesidad de indemnizar.