Administrador que vende la cartera de Comunidades

Supongamos que tenemos un piso en propiedad en el edificio El Alcornoque de Badajoz, y que nos llega el rumor que el Administrador/a de esa Comunidad de Propietarios ha vendido su cartera de Comunidades a una Empresa de Servicios; y tenemos dudas sobre si esa venta nos beneficia o perjudica y si se puede hacer sin el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.

Hasta no hace mucho tiempo, la venta de las carteras de las Comunidades que se administran, eran operaciones que se realizaban por algunos Administradores que por jubilación, traslado a otras provincias o enfermedad , no podían continuar ejerciendo la profesión y vendían su cartera a otros colegiados. Existía el riesgo con la venta que posteriormente las Comunidades de Propietarios afectadas, dado que se cambiaba de Administrador, tenían que dar su conformidad y aprobarlo en junta de propietarios. Con lo que algunas optaban por no aceptar el cambio y nombrar a uno distinto propuesto por sus propietarios, en lugar del que les recomendaba el Administrador saliente y que, lógicamente, era el que le había comprado la cartera.

En la actualidad el proceso que se está llevando a cabo por algunas empresas de servicios es distinto:

Ofrecen la compra de la cartera de Comunidades a Administradores de Fincas en activo y para ello le proponen la entrega de una cantidad económica que dependerá del número de Comunidades de su cartera.

Además el Administrador que vende pasará a ser un empleado de la empresa con un sueldo y por tiempo mínimo de dos años y la empresa que compra se subroga en los contratos de todos los empleados que el Administrador tuviera.   

Con ello se consigue que tanto el Administrador como sus empleados seguirán siendo los mismos que sigan administrando las Comunidades, aunque los intereses sean distintos si comparamos los que tenía el Administrador de los que tienen las empresas.

¿La operación es legal?                                                                          

En principio el Administrador de la Comunidad es el mismo que se nombró en una Junta de Propietarios y es el que continúa ejerciendo como tal.

Otra cosa son las posibles consecuencias de la operación.

Con el tiempo se intentará que el contrato del Administrador con la Comunidad se cambie a nombre de la empresa, y para ello en la primera Junta de Comunidad que se celebre, se hará  constar que ahora el contrato de administración pasa a estar a nombre de la empresa X.

Supongamos que la Comunidad de Propietarios por desconocimiento o conociendo la venta acepta la situación del cambio, pero... ¿ese cambio en qué nos beneficia o perjudica a nosotros y al resto de propietarios de la Comunidad?

En principio, lo más seguro es que la empresa les ofrezcan una reducción del presupuesto de gastos anuales de la Comunidad, puesto que se va a encargar de "negociar todos" los contratos y servicios de la Comunidad para reducir sus gastos, incluso los honorarios de la Administración, ya que ellos no están interesados mayormente en la administración, sino en realizar directamente todos los servicios que tiene una Comunidad de Propietarios, intentando sustituir los contratados existentes por otros a su nombre para realizar ellos los servicios y suministros, ya que ahí es donde está su negocio.

¿En qué nos puede perjudicar?

 Todo dependerá de la empresa que le compre la cartera a su administrador. Pero no olvidemos que esas empresas trabajan para tener un beneficio económico y cuanto mayor sea mejor.

¿Quién va a defender sus intereses imparcialmente ahora con la nueva situación?

En esa situación se encuentra ahora su Administrador. Antes su Comunidad era la que pagaba sus honorarios, ahora sus honorarios se lo pagan ustedes a la empresa y ella es la que paga al Administrador, que es uno de sus empleados.

La empresa intentará prestar directamente con sus propios medios la mayoría de los servicios: limpieza, conserjería, jardinería, seguros, calefacción, inspecciones, obras, etc. que afecten o estén relacionados con la Comunidad de Propietarios. Para los que tengan que realizar con proveedores ajenos a ella, les exigirán a estos rebajas importantes en sus presupuestos de mantenimiento y/o suministros y si no acceden los sustituirán por otras empresas con convenios con la empresa de servicios.

Las empresas actuales que realicen o suministren servicios que no estén en el campo de los que realiza la empresa  si no quieren perder el cliente de muchos años, tendrán que rebajar sus presupuestos en algunos casos casi a precio de coste... con la posibilidad de que sus servicios no tengan la calidad de los que venían ofreciendo, puesto que ya los Administradores de Fincas colegiados se han encargado de intentar que las Empresas que vienen prestando servicios o suministros a las Comunidades que administran, no suban sus presupuestos y en lo posible los rebajen todo lo que puedan, sin detrimento de la calidad, seguridad y eficiencia de lo que venían prestando.

La Comunidad es la que tiene la última palabra para aprobar todos los presupuestos, salvo que se le autorice a la Administración de Finca, a partir del momento de la venta, presumiblemente tendrán que tener cuidado con todo presupuesto que le presenten para su aceptación por la Comunidad de Propietarios.

Si la empresa es la que realiza el servicio de limpieza, conserjería, jardinería, seguros, ITE, obras de conservación, etc. no parece normal que si presenta tres o más presupuestos para algún servicio, el suyo sea más caro de entre los que presente, puesto que tiene intereses en realizarlos.

En cambio cuando los Administradores de Fincas colegiados presentan tres o más presupuestos no deberían tener intereses en ellos. Simplemente deben limitarse a solicitarlos a quienes los propietarios dicen o en su caso a empresas que han trabajado en otras Comunidades que administran.

¿Cual es del valor de una cartera de administración?

La valoración se encuentra en la horquilla de entre 12 y 15 mensualidades de la facturación de la cartera de administración, que se pretenda vender o comprar, todo dependerá de la proyección del negocio, si está en declive o en ascenso, si su facturación aumenta año tras año nos acercaremos al tope, si disminuye bajara su cotización.

¿Cómo se transmite?

En el caso de que sea una Sociedad, con la venta de las participaciones en escritura pública, si es un particular, con un contrato de venta del negocio, es importante que, las comunidades en junta ratifiquen el cargo al nuevo administrador en caso de ser particular, en caso de ser empresa continuaría la misma, solo que con otro dueño, y siendo el cargo del administrador muy personal hay que procurar que los cambios sean los mínimos para que los clientes mantengan el mismo servicio o mejor que el que tenían.

La valoración en caso de compra de sociedad, puede variar pues en este caso la sociedad tiene una cuenta de pérdidas y ganancias que hay que analizar, activos de la empresa, costes de antigüedad y despido del personal asalariado que continuará en la empresa, todas estas consideraciones hacen que el valor de la empresa puede ser incluso negativo, si la empresa está en pérdidas pues habría que cambiar el rumbo de la empresa con la nueva dirección y si no asumir todas las consecuencias de la liquidación y cierre de la empresa al suceder a la misma en la nueva dirección.

Hay que valorar siempre las responsabilidad del administrador que adquiere compromisos personales en caso de que su gestión perjudique a proveedores o legal y subsidiaria a la sociedad en casos de deudas con hacienda y seguridad social.

Entre el clausulado será importante una cláusula de no competencia.

Riesgos. – Como en todo negocio, es la perdida de los clientes, que valoraran el trabajo que se realice y atención de la nueva administración, si el servicio es el mismo no tendría por qué haber problemas.

Debe hacerse una comprobación de las últimas actas de todas las comunidades que se adquieren en cartera, para comprobar el cargo y las facturas de honorarios.

Nos podemos encontrar carteras donde el administrador ha hecho dejación de funciones y va a ser una cartera difícil de estabilizar, tendrá trabajo extra, pero si los vecinos observan que el cambio es positivo y tu forma de trabajar valorarán el cambio y mantendrás la comunidad.

Ofertas – Las ofertas suelen ser personalizadas entre administradores, pero pueden surgir oportunidades en los medios, o en los propios colegios de administradores de fincas, por jubilación o abandono del administrador de su profesión