Que propietarios NO están obligados a pagar la cuota de la Comunidad

El art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, nos dice que son obligaciones de cada propietario:

e) “Contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sea susceptibles de individualización”.

f) dice que “son obligaciones de cada propietario contribuir con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la Comunidad de Propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación”.

El art. 10 en su punto 2º apartado c) dice que “los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados a la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el art. 9 para los gastos generales”.

En qué casos se debe de tener en cuenta la obligación de pago y en qué casos se debe de tener en cuentas las exoneraciones de algunos propietarios:

Cuando dice el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal de “a lo especialmente establecido”, es indudable que se está refiriendo a que habrá propietarios (locales, etc.) que estarán exentos de pago en la participación de un determinado elemento común aquellos que queden expresamente exentos a través del Título Constitutivo o los Estatutos.

La propia jurisprudencia a través de diferentes sentencias nos reitera que se pueden establecer un régimen de participación distinto en favor de determinadas propiedades (pisos, locales, etc.)

Las cuotas de participación de las diferentes propiedades según Título Constitutivo ó Estatutos irán determinados en función de la exclusión del pago y estos solo se pueden determinar en base a lo que indica tanto el Título, los Estatutos o bien la unanimidad de la Junta de Propietarios si se propone de forma adecuada en una convocatoria.

Recordemos, no se puede eximir del pago a un propietario por el simple hecho de que no se use un 

servicio comunitario (piscina, pista deportiva, etc.), porque se tenga un local cerrado, hacer uso escaso de un local o vivienda, la no ocupación de un inmueble o que el servicio de la comunidad no funcione de forma adecuada. Solo se podrá eximir si así lo dice el Título Constitutivo o los Estatutos.

Importante es lo que nos indican diferentes sentencias sobre la interpretación de las cláusulas de exoneración. Estas cláusulas deben de interpretarse siempre de forma restrictiva, o sea con criterios de literalidad, no vale interpretaciones. Si no aparece la exoneración en el Título Constitutivo o en los Estatutos, no existe la misma.

Algunas exoneraciones a tener en cuenta:

Cuando existe una exoneración genérica de gastos que afectan a los locales o a determinadas propiedades, contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el NO USO DEL SERVICIO, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios. Por ejemplo, un ascensor. Si se especifica la exención, será tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor como los que sean precisos para la reforma o sustitución de éste. Interesante y definitiva es la STS del 4 de octubre de 2.017 que indica “que las exenciones genéricas de gastos que afectan a determinados locales, contenidos en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el NO USO del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

Otra cuestión distinta a la anterior es que pasa si la instalación del ascensor es una instalación “ex novo”, o sea nueva, que pasa en este tipo de situaciones. Si el ascensor es nuevo, pagan todos los comuneros, aunque exista una cláusula de exención genérica referida a gastos como hemos visto anteriormente.

Importante a efectos de la exoneración es lo que indica la Sentencia del Tribuna Supremo de fecha 18 de diciembre de 2.008 que se establece como doctrina jurisprudencial y dice lo siguiente: “ El acuerdo de la Junta de Propietarios válidamente adoptado obliga a todos los comuneros desde la óptica de que existe una norma específica que regula instalación del servicio de ascensor, con la añadidura de que su interpretación se efectuará de acuerdo con la realidad social del tiempo en que tiene que ser aplicada”, Si se instala un ascensor en una Comunidad y se le priva en parte a un propietario de su elemento privativo, por ejemplo, un local, será preciso indemnizarle y además exonerarle de todos los gastos del ascensor, sin que sea preciso por ello unanimidad, sino el mismo quórum previsto para la adopción del acuerdo.

¿Depende el pago de los gastos de la Comunidad por parte de un propietario del uso de elementos comunes y privativos?:

NO, el pago de los gastos comunes, a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, se hará de acuerdo con la cuota de participación fijada en el título, sin que el propietario pueda decidir en qué casos deja de abonar todos o algunos de ellos.

No se podrá de dejar de pagar la cuota:

- Porque la vivienda esté desocupada durante todo el año.

- Porque la vivienda esté todavía en manos de la promotora.

- Por pasividad o dejadez en el arreglo de los elementos comunes por parte de la Comunidad.

- Porque la Comunidad no se haga cargo de determinadas peticiones o reparaciones solicitadas por el propietario.

- Porque se ponga como excusa que la vivienda esté habitada por un tercero.

- Porque la propiedad esté “okupada”.

- Porque el propietario no haga uso de determinados elementos comunes.